מישיבה באולם ההרצאות בטכניון לניהול מאות עובדים בפרויקטי ענק
- 06.04.23
- מהנדס דביר צוויג ומערכת עץ השקד
- נדל"ן, יזמות נדל"ן, דירה חדשה, דירה מקבלן, עץ השקד, בטיחות בעבודה, ניהול פרויקטים, מדריך למהנדס
עולם הביצוע הוא תחום שאין דומה לו - המעבר מאולם ההרצאות הממוזג אל החום הלוהט של חודשי הקיץ באתר הבניה, הצורך בפיתוח יכולות ניהול בצורה מהירה ותוך כדי תנועה, סטודנט שהופך למנהל ביומו הראשון בעבודה, האתגרים העצומים, האינטנסיביות האדירה, שגרה טובענית לצד הצלחה מקצועית - רכבת הרים מנטלית שנעה בין תהומות של קושי לבין רגעי סיפוק אדירים. סיפור אישי על בחירות והחלטות, על דרך ועל אנשים טובים לאורכה.
אפקט הפרפר הוא ביטוי הממחיש כיצד שינויים קטנים בתנאי ההתחלה עשויים לגרום לשינויים גדולים בטווח הזמן הארוך, החלטות קטנות בתחילתו של פרויקט או בתחילת יום העבודה עשויות להוביל לתוצאות שונות ולהכריע האם הפרויקט יוכתר כהצלחה או ככשלון. התופעה נכונה גם לגבי החלטות המתקבלות בתחילת הקריירה שלנו כמהנדסים צעירים ואף בשלב מוקדם יותר עוד בהיותנו סטודנטים.
במקרה שלי הכול החל כאשר נדרשתי להחלטה פשוטה לגבי בחירת יום ומנחה לפרויקט הגמר במסלול לניהול הבנייה בפקולטה להנדסת אזרחית בטכניון. לאורך שנות לימודיי וביחוד באותה התקופה סברתי כי אני בדרך הבטוחה לקריירה אקדמית. מתוך שלל הבחירות לימים ולשעות השונות בחרתי ביום שהתאים למערכת השעות שלי עם מנחה אלמוני מבחינתי בשם יניב שפטניצקי.
מופרז ככל שהדבר ישמע, ההחלטה האקראית הזו היא למעשה ההחלטה ששינתה את כל מסלול חיי המקצועיים ואף האישיים וזאת משום שהמנחה יניב , שבחודשים הבאים הסתבר לי כי הוא מנכ"ל חברת עץ השקד הנדסה, הפך את הקערה על פיה. יניב זיהה לדבריו פוטנציאל כלשהו והפציר בי לחשוב על כיוון אחר לקריירה המקצועית שלי ולהצטרף לחברת עץ השקד כמהנדס ביצוע.
התלבטתי מאד, מדובר בשינוי כיוון כה גדול אחרי שכבר הייתי מגובש בנוגע לעתידי המקצועי.
לשמחתי יניב היה אדם שלא פגשתי כמותו ודבר מה בצורת הדיבור שלו ובהרכב אישיותו אפשר לי להניח את כל השיקולים הרציונליים בצד ולרצות להצטרף אליו. לימים הצלחתי לאבחן שהדבר שמשך אותי לכיוונו הייתה אינטליגנציה רגשית גבוהה במיוחד, כריזמה ויכולות בינאישיות אדירות הכוללות אנושיות ויכולת לסחוף אנשים אחריו למען מטרה משותפת.
סקרן אותי לדעת כיצד תרומתם של אנשים מהסוג הזה באה לידי ביטוי בעולם הביצוע שהצטייר לי אז כהפך הגמור והרגשתי שהדבר הנכון יהיה לשנות כיוון.
מנהל פרויקט בפעם הראשונה
הפרויקט הראשון שלי כמהנדס ביצוע היה פרויקט "גלי כרמל", פרויקט קטן יחסית, 76 יח"ד דיור, 2 בניינים בני 10 קומות עם חניון עילי משותף.
אני זוכר שהדבר הראשון שהרגשתי כשהגעתי לשטח ביומי הראשון לעבודה היה שאני נמצא בתוך כאוס, הייתי מבוהל, רמת המורכבות הייתה נראית לי אדירה והמחשבה שעלתה אז בראשי הייתה שאני אמנם יודע שכל ההתחלות קשות אבל פה כבר מדובר במשהו בלתי אפשרי – אני? מהנדס הביצוע של הפרויקט? איך אדע לנהל את העובדים באתר כשאינני יודע מה השלב הבא? אינני יודע על מה אני מסתכל, למעשה אני מרגיש שאני לא יכול לתרום דבר.
ניסיתי בכל כוחותיי להבין איך אתמודד עם הסיטואציה הקשה, להבין מה יהיה סדר היום שלי, הרי כאמור הידע לא נמצא ברשותי ואני לא מבין כיצד להשתלב בסדר היום.
בסופו של דבר החלטתי שאקדיש את כל כוחותיי פשוט ללמוד. ניסיתי ללמוד מכל דמות שפגשתי באתר, החל מנהל הפרויקט דרך ממנהלי העבודה, הקבלנים ועד הפועלים. בחרתי להתאמץ ולשים בחודש הראשון את כל החששות שלי בצד.
בחודש הראשון לעבודתי בעיקר הקשבתי, לא ערערתי כמעט על אף אמירה ששמעתי, חשבתי יחד עם כולם אך לא הבעתי את דעתי. ככל שעבר הזמן צברתי בטחון והתחלתי להרגיש שאני יכול להשפיע על התוצאות.
נזכרתי בהשפעה שהייתה ליניב עליי, רציתי גם אני להשפיע על אנשים ולעשות זאת בצורה שהם ירגישו בנח איתה וילכו אחריי, ידעתי שלמרות שאני צובר ידע אין סיבה שאשנה את היחס שלי לפועלים או לצוות, אני כאן כדי לתרום לפרויקט ולנסות לכוון להחלטה שנראית לי הנכונה ביותר.
הבטחתי לעצמי שאני לא אהיה האיש שיתחיל לחלק פקודות והוראות לכל אחד בכל מקום אלא אדאג להיות בלב קבלת ההחלטות תמיד, גם הקטנות הנעשות ברמת הפועלים וגם הגדולות יותר הנעשות ברמת החברה, תמיד אסתכל לכולם בגובה העיניים ואעזור בכך שאנסה לגייס אותם לטובת מטרה משותפת.
בחלוף השנים אני מבין כמה קטן וצנוע באופן יחסי היה הפרויקט אך בתחילת הדרך הכול היה נראה עוצמתי וגדול.
הפרויקט הראשון יחד עם החוויות והאנשים שהוא מביא איתו מעצב את דמותנו כאנשי ביצוע. לשמחתי קיבלתי הכוונה, ידע וערכים נכונים ממנהל הפרויקט שחנך אותי וההחלטה הטובה ביותר שקיבלתי היא שאנסה גם בעתיד ולאורך כל הדרך לרתום אנשים דרך התבוננות בגובה העיניים ולא מתוקף הסמכות הניתנת לנו.
שלב ההסתגלות הסתיים יחד עם פרויקט "גלי כרמל" שלמעשה נועד להכין אותי לתפקיד מהנדס ביצוע משמעותי יותר בפרויקט "tower" שנבנה באותה השכונה- מגדל בין 24 קומות עם 89 יח"ד לצד מרכז מסחרי קטן, הממוקמים מעל חניון תת קרקעי.
מהר מאד הבנתי שבפרויקט הזה אצטרך לקחת תפקיד גדול יותר, הרגשתי שיש לי את כל הכלים להצליח והרגשתי שאסור לי לאכזב, רציתי לגרום למנהל הפרויקט ולחברה גאווה ומעל הכול ידעתי שלקחתי על עצמי משימה ואני רוצה שהיא תתבצע באופן מושלם.
בהתאם לציפיות שלי מעצמי החלטתי שאגיע ראשון בכל יום לאתר, אקבל את העובדים והצוות, ואכוון את העבודה. רציתי להיות מעורב בכל מהלך- החלטות ביצוע, פרטי ביצוע, חשבונות, חוזים, בקרה תקציבית, ניהול לוחות זמנים וכו'.
ניהול הפרויקט עוסק לא רק בלוחות זמנים ותקציב, הוא בראש ובראשונה עוסק בניהול אנשים, ביכולת שלנו להגיע אל נבכי נפשם ולגעת בה.
במהלך הפרויקט ועל אף שביקשתי לקחת עוד ועוד תחומי אחריות למדתי כל פעם מחדש שניהול הפרויקט עוסק לא רק בלוחות זמנים ותקציב, הוא בראש ובראשונה עוסק בניהול אנשים, ביכולת שלנו להגיע אל נבכי נפשם ולגעת בה, וביכולת להניע אותם.
ידעתי עוד אז כי יש מהנדסים טובים ממני אבל השכלתי להבין בשלב מוקדם בקריירה שיש דרך נכונה לפנות לכל אדם, דרך ספציפית שנכונה לו ואם נדע להעניק לו את התחושה שאנחנו היינו רוצים לקבל מהמנהלים שלנו הוא יעשה את המוטל עליו ועוד הרבה יותר מזה.
הדרך לא הייתה קלה וכמו בכל פרויקט ביצוע לא הכול קרה בדיוק לפי התוכניות אך כפי שהקלישאה המוכרת גורסת – אנחנו רצים למרחקים ארוכים. לשמחתי הפרויקט כמכלול הסתיים בהתאם לציפיות שלי מעצמי ולאחר 3 שנים כמהנדס ביצוע בחברה קיבלתי את ההצעה להתקדם ולעבור לתפקיד מנהל פרויקט.
ההזדמנות לנהל את הפרויקט הראשון שלי הייתה בעיר עכו – פרויקט "מנרב על הים" שבוצע ליזם חיצוני. הפרויקט היה פרויקט מתגלגל וכלל בסך הכול ביצוע של חמישה בניינים בעלי 67 יח"ד כל אחד יחד עם שטחי פיתוח גדולים ופארק ציבורי על שטח כולל של כ- 30 דונם.
בשלב הראשון של הפרויקט התחילו עם הקמת שני בניינים, לאחר מספר חודשים התחילה בנייתם של שני בניינים נוספים ולבסוף בניין אחרון נוסף, חמישה בניינים זהים, סה"כ 335 יח"ד.
הגעתי לפרויקט לאחר ששני הבניינים הראשונים הסתיימו ושני הבניינים הבאים היו כבר עמוק בתוך שלב הביצוע וברגעי השיא שלהם, ידעתי שהפרויקט סובל מלוח זמנים צפוף מאד ומהוצאות לא צפויות. ביני לבין עצמי חשבתי שזו לא ההתחלה האופטימלית למנהל פרויקט וידעתי שזה מקרה צל"ש או טר"ש.
היום הראשון בפרויקט החדש הזכיר לי את יומי הראשון כמהנדס ביצוע, הרגשתי שעכשיו כל האחריות מוטלת על כתפיי אבל אינני יודע איפה להתחיל ועליי ללמוד להכיר את הפרויקט שכבר נמצא באמצע ביצועו. אמנם הוכשרתי לרגע הזה אבל ידעתי שאצטרך לעשות הכול באופן מהיר כדי שהפרויקט יצליח ובראש ובראשונה לרתום את הצוות הקיים כדי להוציא יחד איתו את העגלה מהבוץ.
ההסתגלות לתפקיד מנהל הפרויקט היא לא פשוטה, חברת עץ השקד בנויה באופן כזה שכל מנהל פרויקט הוא המנכ"ל של הפרויקט שלו, הוא מקבל ההחלטות הבלעדי, כמובן שיש עם מי להתייעץ אך יש צורך להיות נחוש ולפעול מייד.
לשמחתי הצוות שפגשתי בעכו היה צוות נהדר שהתאים למשימה, עבדתי בפעם הראשונה כמנהל פרויקט לצד מהנדס ביצוע אחר ולמדתי שניתן לבצע את התפקיד גם טוב יותר ממה שאני ביצעתי בעצמי.
איך לבחור יזם לניהול פרויקט התחדשות עירונית?
זאת שאלת השאלות. הרי יש כל כך הרבה חברות התחדשות עירונית ובנייה שרק מחכות שנפנה אליהן וניתן להן לבנות את הבית שלנו. זאת הייתה ההתלבטות רצינית בתהליך ההתחדשות העירונית שעברנו – אמנם קנינו כבר דירה בעצמנו, ואמנם אני יודעת לצטט כמעט את כל העמודים של "דירה להשכיר", אבל זה לא ממש הופך אותי למומחית נדל"ן, שתבחר במדויק את היזם הנכון . מה עלי לעשות?
זה מה ששאלתי את גיל חן, מנהל הפיתוח העסקי של חברת עץ השקד. התשובה שלו הפתיעה אותי.
"להגיד לך את האמת – בסוף, במדדים שעל הנייר, היזמים נותנים פחות או יותר אותו הדבר. מבחינת ההרחבה שתקבלי לדירה, או מתקן החניה, דמי השכירות שיעניקו לך כדי שתשכרי דירה לתקופת הבינוי – הכל די מובנה ומוסדר. אבל דווקא בגלל זה, ובגלל שאת כדיירת לא משלמת על הבנייה מכיסך, יש לך הזדמנות טובה לבחור בחברה איכותית, עם חוסן כלכלי וקבלני ועם שם טוב בתעשייה. לרוב הדיירים חשוב מאוד לדעת שהיזם שהם עובדים איתו בוחר את חברת ההנדסה וצוות העובדים הכי איכותי, שיש לו יציבות כלכלית ונסיון בליווי פרויקט התחדשות עירונית כאלה במקומות שונים בארץ. אלה היתרונות הגדולים של עץ השקד – אנחנו עובדים תמיד עם חברת האחות שלנו, "עץ השקד הנדסה", ועם מחלקת תכנון עתירת ניסיון. אנחנו לוקחים אחריות מלאה על מי שיבנה לך את הבית – אנשי המקצוע הכי איכותיים, שגם חברות יזמיות אחרות יבחרו לעבוד איתם. יש לך כתובת אחת לכל דבר שתצטרכי, בשילוב עם יציבות של חברה שעובדת רק עם הבנקים הגדולים. ככה בנינו את הפרויקטים שאני הכי גאה בהם". האמת? הוא גאה בצדק. שווה לכם לראות כאן את כל הפרויקטים .
ממה היית מציע לי להיזהר בבחירת היזם?
"קודם כל, כלל אצבע – אם את מתלבטת בין שני יזמים, ויש יזם אחד שההצעה שלו נראית משמעותית טובה יותר, באופן מיוחד, הייתי נזהר דווקא ממנו. הרי בסופו של דבר, כל היזמים עובדים באותו השוק, ולכן לרוב הם יציעו לך את אותן ההצעות על הנייר. אין קסמים בעניין הזה. עדיף ללכת עם מי שמסתכל לך בעיניים ואומר לך את האמת, שאת יכולה לסמוך עליו שיידע להגשים כל מילה שהוא מבטיח.
דבר שני – החוסן הקבלני והכלכלי. את לא צריכה ללמוד 5 שנים אדריכלות ולא לעשות תואר בכלכלה ומנהל עסקים. אבל חשוב שתדעי שהיזם שבחרת עובד עם אנשי מקצוע איכותיים, ושיש לו יציבות ואיתנות פיננסית לאורך שנים, כדי שתוכלי לישון בשקט, בידיעה שהבית שלך נבנה באופן הכי איכותי שאפשר, גם כשהרוחות בחוץ סוערות. לכן כשחברה כמו הראל מביעה ביטחון בעץ השקד – הדבר הזה הוא משמעותי מאוד עבורי.
דבר שלישי – הנסיון. חשוב ללכת עם יזם שמגיע עם שנים של עבודה בתחום, שיודע לקחת אחריות ולדבר איתך בגובה העיניים, עם היסטוריה של פרויקטים מוצלחים וחוות דעת טובות. בפרויקטים גדולים כאלה – אני מאמין שעדיף ללכת על בטוח.
בשורה התחתונה, יזם בפרויקט התחדשות עירונית הוא השותף שלך, שמוביל אותך במסע, הוא זה שייתן לך ליווי וייעוץ התחדשות עירונית. את שמה בידיים שלו את הנכס הכי יקר שלך. לכן את צריכה לבחור במישהו שאת מרגישה שאת יכולה לסמוך עליו, שאת מאמינה לו ובוטחת בו, שיענה לך כשתתקשרי אליו, שידאג להסביר לך כל מה שצריך, שאת יכולה להסתכל על פרויקטים אחרים שהוא בנה, ולהגיד 'בדירה כזאת אני רוצה לחיות'."
אם קראתם עד לכאן, בטח הבנתם שאנחנו מאוד מרוצים מתהליך ההתחדשות העירונית שעברנו. הדירה החדשה מרווחת וגדולה, הבניין נראה נפלא, ואפילו התקופה שבה נדדנו כמה רחובות מכאן, אל הדירה השכורה, הרגישה יותר כמו הרפתקה קצרה, ופחות כמו טלטלה של מעבר דירה. בסוף קיבלתי בדיוק מה שרציתי – התחדשתי בדירה איכותית, בקומה גבוהה ותחושה מוגנת ובטוחה, עם השכונה שאני מרגישה בה הכי בבית.
אז אם אתם רוצים לשכנע את השכנים ללכת על זה ולקחת יוזמה ורוצים כמה משפטי מפתח לשיחת הוועד החשובה, הכנתי לכם רשימה – צרור של מפתחות זהב בדרך אל הדירה החדשה:
רשימת הטיפים - כך תשכנעו את השכנים לבחור בהתחדשות עירונית
🔑 זה מקומי – כל האזור שמסביבכם יזכה לשיפוץ משמעותי, וכשטוב לשכנים שלכם – טוב גם לכם.
🔑 זה נוח – פינוי בינוי יכול להרחיב את שטח הדירה שלכם באופן משמעותי, ולהוסיף מעלית, חנייה רשומה בטאבו ומרפסת. מתאים גם למי שמתכננים להרחיב את התא המשפחתי, וגם למי שפשוט רוצים שדרוג לאיכות החיים.
🔑 זה בטוח – הבנייה החדשה תבטיח לכם הגנה מול איומים בטחוניים, וגם נגד רעידות אדמה
🔑 זה איכותי – התהליך מאפשר לכם לבחור יזם איכותי במיוחד, שמתשמש בחומרי גלם ובאנשי מקצוע איכותיים, שיבטיחו שתגורו בבית איכותי, כמו שמגיע לכם.
🔑 זה משתלם – הדירה שלכם היא כנראה הנכס הכי יקר שלכם. תהליך ההתחדשות יעלה את הערך, ואת שווי השוק שלה באופן משמעותי, בלי שתצטרכו להשקיע אפילו אגורה בעצמכם, ועם פטור מלא ממס על כל תהליך הרכישה.
ודבר אחרון – איפה אפשר לראות פרויקטים איכותיים של התחדשות עירונית?
שווה להסתכל כאן, בפרויקטים האיכותיים שעץ השקד כבר ביצעה בכל רחבי הארץ. אם תעברו על כולם, אולי אפילו תמצאו את הדירה המשודרגת בשכונה האהובה שלי 😊
מתעניינים בפינוי בינוי למתחם הבניינים בשכונה שלכם ורוצים שעץ השקד יהיו השותפים לדרך?