התחדשות עירונית – כך המשפחה שלי התחדשה בדירה איכותית ובטוחה, בלי לוותר על השכונה האהובה

מה זה התחדשות עירונית? איך זה קשור לפינוי בינוי? ומי זאת תמ"א 38? מדריך קצר על תכניות גדולות והדרך לעשות את תהליך פינוי בינוי עם תחושה טובה בבטן.

לפני כמה שנים קיבלתי החלטה ממש טובה.

זה התחיל כששמנו לב שכל החברים מסביבנו פתאום מתחדשים. כולם עברו לדירות שיצאו היישר מהניילונים: יפות, משופצות, עם ריח של נקיון שנודף מהקירות וחדרי מדרגות מוארים ונעימים.

והאמת? קצת קינאתי.

כי החיים בדירה שקנינו לפני כמה שנים, מזכירים קצת את הספר "דירה להשכיר":

כמו היונה שמגיעה לשכור דירה בין כרמים ושדות, גם אני ממש אוהבת את השכונה שלנו. אוהבת את השכנים, אוהבת את החנויות והעסקים, את בית הספר של הילדים – כולם נאים בעיניי.

אבל הדירה עצמה? צריך לומר את האמת: החדרים – צרים. והמטבח – איננו מרווח. והמסדרון – אפל, ומרובה בו הצל.

מה עושים? נעביר שוב את כל המשפחה לשכונה אחרת? לסביבה לא מוכרת?

זאת באמת הייתה התלבטות קשה – בין הוותיק והמוכר לבין הנוצץ והזר, בין ההרגלים של המשפחה לבין דירה יותר נוחה – בין הידוע והמתבקש, לבין השאיפה להתחדש.

הרי היינו אחראים, וקנינו דירה לפני כולם – לא מגיע לנו איזה שדרוג מרגש?!

אם היונה מ"דירה להשכיר" הייתה מייעצת איתי, כנראה שהייתי אומרת לה שני דברים:

א' כל – חבל להשכיר. קחי משכנתא ותקני דירה. הגוזלים שלך יודו לך.

וב' – תשמעי יונה, אם מה שאת רוצה זה להתחדש, ולהישאר בדיוק במקום שמתאים לך – הפתרון המושלם בשבילך הוא התחדשות עירונית.

מההתחלה - מה זה התחדשות עירונית?

איך זה קשור לפינוי בינוי? ומי זאת תמ"א 38?

לא נכנסתם לכאן כדי לעבור קורס בגיאולוגיה, אבל חשוב לומר שהסיפור מתחיל בשבר הסורי-אפריקאי. בחיי. כי למרבה הצער, מדינת ישראל נמצאת באיזור מועד לפורענות, שמדי כמה שנים מתחוללות בו רעידות אדמה, לפעמים גם 6 או 7 בסולם ריכטר. יכול להיות שאתם ידעתם את זה, אבל כשהאבות המייסדים בנו כאן את הבניינים הראשונים למיליוני העולים – הם לא ממש לקחו את ריכטר בחשבון. זה אומר שהרבה משפחות בישראל גרות בבניינים שעשויים להיפגע באופן משמעותי ביום שבו תרעש כאן האדמה.

אז מה עשתה הממשלה? את הדבר הנכון (גם זה קורה לפעמים): השיקה תכנית מיוחדת, שמטרתה לוודא שהבתים הישנים שנבנו פעם בערי ישראל, יהיו גם היום ממוגנים ובטוחים. הם קראו לה בשם המקסים התחדשות עירונית. במסגרת התכנית הזאת, היא הכריזה על פרויקט "תמ"א 38" – שלוקח בניינים ישנים, משפץ אותם, מוסיף להם ממ"ד ולפעמים גם מעלית, מוסיף להם כמה קומות – והופך את הבניין הישן לבניין משודרג.

תמ"א 38 נשמע ממש יופי של רעיון. אממה, המציאות קצת יותר מרוכבת: ברוב המקרים, יזמים בחרו לצאת לתמ"א 38 באיזורים שבהם הביקוש גבוה, ואיזורים פחות מבוקשים נשארו לא ממוגנים. בנוסף, אם הייתם פעם שכנים של בניין שיצא לתמ"א, בטח עוד לא השלמתם את שעות השינה שגזלו מכם רעשי הבנייה והשיפוץ. התוצאה יכולה להיות טובה, אבל יש בניינים שצריך לבנות מחדש באופן איכותי – ממש מהיסוד.

וכאן נכנס לתמונה פינוי בינוי :

בזמן שתמ"א 38 מטפלת בבעיית רעידות האדמה בניין אחר בניין, גישת פינוי בינוי נוקטת בגישה הרבה יותר טוטאלית – מתחם שלם בבת אחת. היא לוקחת איזורים ותחומים בתוך העיר, ואומרת – קחו את כל הבניינים הישנים האלה, תהרסו אותם, ותבנו מחדש. ובעלי הדירות? הם יוצאים מהדירה לתקופת הבינוי – ואז חוזרים אל הבניין המחודש, לדירה משופצת, מורחבת, חדשה ובטוחה. כולם מרוויחים מפרויקט פינוי בינוי: היזם מקבל דירות חדשות. העירייה – מקבלת שכונה יפה ומחודשת, עם מקום לתושבים חדשים ומשפרי דיור. ואנחנו הדיירים מרוויחים יותר מכולם: גם קיבלנו דירה איכותית, מחודשת ובטוחה, שהערך שלה גדל, גם הרווחנו שכונה יפה ומשופצת, עם כל מה שאהבנו במקום שבו בחרנו לגור – וגם זכינו ליהנות מכל זה בלי להוציא שקל מהכיס.

התחדשות עירונית - עץ השקד
התחדשות עירונית: נשארים בשכונה האהובה

טוב, אם זה כל כך כדאי, אתם בטח שואלים את עצמכם איך גם אתם יכולים להתחיל בפינוי בינוי.

איך גם אנחנו יכולים להתחיל בפינוי בינוי?

טוב ששאלתם.

קודם כל – תבדקו באתר העירייה. ברוב הערים בישראל היום יש מחלקת פרויקט פינוי בינוי, או התחדשות עירונית. שם תוכלו לגלות אם האזור שלכם כבר מיועד לפינוי בינוי, ואילו תנאים יגיעו ליזם שאיתו תחליטו לעבוד – למשל, כמה דירות יתווספו לאזור שלכם על כל דירה שכבר נמצאת בו היום.

צעד שני – אחרי שבדקתם וראיתם שהאזור שלכם מתאים לתהליך פינוי בינוי, הגיע הזמן לאסוף את ועד הדיירים ולספר להם על פינוי בינוי מה מקבלים וההזדמנות הגדולה שיש לכולנו. גם לבטח את הדירה, וגם לשדרג את הנכס בשביל הילדים והנכדים – זאת הזדמנות שלא מקבלים כל יום, וזה בדיוק הזמן לקחת יוזמה (אם אתם צריכים כמה טיפים לפגישה עם הדיירים, הכנתי לכם בהמשך רשימת טיפים קטנה).

צעד שלישי – התאגדתם כקבוצת דיירים? זה הזמן לפנות לעורך דין או למפקח בנייה שמתמחים בניהול התחדשות עירונית. כאלה יש בשפע. לא צריך לדאוג: עורכי הדין שתמצאו יגבו שכר טרחה, אבל לא מהכיס שלכם. כל שקל שייצא לטובת הפרויקט, יוחזר לכם מפעילות היזם.

והצעד הרביעי הוא אולי הצעד החשוב ביותר – לבחור יזם אמין ואיכותי, שיבצע את הפרויקט פינוי בינוי ויבנה עבורנו את הבית שלנו.

איך לבחור יזם לניהול פרויקט התחדשות עירונית?

זאת שאלת השאלות. הרי יש כל כך הרבה חברות התחדשות עירונית ובנייה שרק מחכות שנפנה אליהן וניתן להן לבנות את הבית שלנו. זאת הייתה ההתלבטות רצינית בתהליך ההתחדשות העירונית שעברנו – אמנם קנינו כבר דירה בעצמנו, ואמנם אני יודעת לצטט כמעט את כל העמודים של "דירה להשכיר", אבל זה לא ממש הופך אותי למומחית נדל"ן, שתבחר במדויק את היזם הנכון . מה עלי לעשות?

זה מה ששאלתי את גיל חן, מנהל הפיתוח העסקי של חברת עץ השקד. התשובה שלו הפתיעה אותי.

"להגיד לך את האמת – בסוף, במדדים שעל הנייר, היזמים נותנים פחות או יותר אותו הדבר. מבחינת ההרחבה שתקבלי לדירה, או מתקן החניה, דמי השכירות שיעניקו לך כדי שתשכרי דירה לתקופת הבינוי – הכל די מובנה ומוסדר. אבל דווקא בגלל זה, ובגלל שאת כדיירת לא משלמת על הבנייה מכיסך, יש לך הזדמנות טובה לבחור בחברה איכותית, עם חוסן כלכלי וקבלני ועם שם טוב בתעשייה. לרוב הדיירים חשוב מאוד לדעת שהיזם שהם עובדים איתו בוחר את חברת ההנדסה וצוות העובדים הכי איכותי, שיש לו יציבות כלכלית ונסיון בליווי פרויקט התחדשות עירונית כאלה במקומות שונים בארץ. אלה היתרונות הגדולים של עץ השקד – אנחנו עובדים תמיד עם חברת האחות שלנו, "עץ השקד הנדסה", ועם מחלקת תכנון עתירת ניסיון. אנחנו לוקחים אחריות מלאה על מי שיבנה לך את הבית – אנשי המקצוע הכי איכותיים, שגם חברות יזמיות אחרות יבחרו לעבוד איתם. יש לך כתובת אחת לכל דבר שתצטרכי, בשילוב עם יציבות של חברה שעובדת רק עם הבנקים הגדולים. ככה בנינו את הפרויקטים שאני הכי גאה בהם". האמת? הוא גאה בצדק. שווה לכם לראות כאן את כל  הפרויקטים .

ממה היית מציע לי להיזהר בבחירת היזם?

 

"קודם כל, כלל אצבע – אם את מתלבטת בין שני יזמים,  ויש יזם אחד שההצעה שלו נראית משמעותית טובה יותר, באופן מיוחד, הייתי נזהר דווקא ממנו. הרי בסופו של דבר, כל היזמים עובדים באותו השוק, ולכן לרוב הם יציעו לך את אותן ההצעות על הנייר. אין קסמים בעניין הזה. עדיף ללכת עם מי שמסתכל לך בעיניים ואומר לך את האמת, שאת יכולה לסמוך עליו שיידע להגשים כל מילה שהוא מבטיח.

דבר שני – החוסן הקבלני והכלכלי. את לא צריכה ללמוד 5 שנים אדריכלות ולא לעשות תואר בכלכלה ומנהל עסקים. אבל חשוב שתדעי שהיזם שבחרת עובד עם אנשי מקצוע איכותיים, ושיש לו יציבות ואיתנות פיננסית לאורך שנים, כדי שתוכלי לישון בשקט, בידיעה שהבית שלך נבנה באופן הכי איכותי שאפשר, גם כשהרוחות בחוץ סוערות. לכן כשחברה כמו הראל מביעה ביטחון בעץ השקד – הדבר הזה הוא משמעותי מאוד עבורי.

דבר שלישי – הנסיון. חשוב ללכת עם יזם שמגיע עם שנים של עבודה בתחום, שיודע לקחת אחריות ולדבר איתך בגובה העיניים, עם היסטוריה של פרויקטים מוצלחים וחוות דעת טובות. בפרויקטים גדולים כאלה – אני מאמין שעדיף ללכת על בטוח.

בשורה התחתונה, יזם בפרויקט התחדשות עירונית הוא השותף שלך, שמוביל אותך במסע, הוא זה שייתן לך ליווי וייעוץ התחדשות עירונית. את שמה בידיים שלו את הנכס הכי יקר שלך. לכן את צריכה לבחור במישהו שאת מרגישה שאת יכולה לסמוך עליו, שאת מאמינה לו ובוטחת בו, שיענה לך כשתתקשרי אליו, שידאג להסביר לך כל מה שצריך, שאת יכולה להסתכל על פרויקטים אחרים שהוא בנה, ולהגיד 'בדירה כזאת אני רוצה לחיות'."

אם קראתם עד לכאן, בטח הבנתם שאנחנו מאוד מרוצים מתהליך ההתחדשות העירונית שעברנו. הדירה החדשה מרווחת וגדולה, הבניין נראה נפלא, ואפילו התקופה שבה נדדנו כמה רחובות מכאן, אל הדירה השכורה, הרגישה יותר כמו הרפתקה קצרה, ופחות כמו טלטלה של מעבר דירה. בסוף קיבלתי בדיוק מה שרציתי – התחדשתי בדירה איכותית, בקומה גבוהה ותחושה מוגנת ובטוחה, עם השכונה שאני מרגישה בה הכי בבית.

אז אם אתם רוצים לשכנע את השכנים ללכת על זה ולקחת יוזמה ורוצים כמה משפטי מפתח לשיחת הוועד החשובה, הכנתי לכם רשימה – צרור של מפתחות זהב בדרך אל הדירה החדשה:

רשימת הטיפים - כך תשכנעו את השכנים לבחור בהתחדשות עירונית

🔑 זה מקומי – כל האזור שמסביבכם יזכה לשיפוץ משמעותי, וכשטוב לשכנים שלכם – טוב גם לכם.

🔑 זה נוח – פינוי בינוי יכול להרחיב את שטח הדירה שלכם באופן משמעותי, ולהוסיף מעלית, חנייה רשומה בטאבו ומרפסת. מתאים גם למי שמתכננים להרחיב את התא המשפחתי, וגם למי שפשוט רוצים שדרוג לאיכות החיים.

🔑 זה בטוח – הבנייה החדשה תבטיח לכם הגנה מול איומים בטחוניים, וגם נגד רעידות אדמה

🔑 זה איכותי – התהליך מאפשר לכם לבחור יזם איכותי במיוחד, שמתשמש בחומרי גלם ובאנשי מקצוע איכותיים, שיבטיחו שתגורו בבית איכותי, כמו שמגיע לכם.

🔑 זה משתלם – הדירה שלכם היא כנראה הנכס הכי יקר שלכם. תהליך ההתחדשות יעלה את הערך, ואת שווי השוק שלה באופן משמעותי, בלי שתצטרכו להשקיע אפילו אגורה בעצמכם, ועם פטור מלא ממס על כל תהליך הרכישה.

ודבר אחרון – איפה אפשר לראות פרויקטים איכותיים של התחדשות עירונית?

שווה להסתכל כאן, בפרויקטים האיכותיים שעץ השקד כבר ביצעה בכל רחבי הארץ. אם תעברו על כולם, אולי אפילו תמצאו את הדירה המשודרגת בשכונה האהובה שלי 😊

מתעניינים בפינוי בינוי למתחם הבניינים בשכונה שלכם ורוצים שעץ השקד יהיו השותפים לדרך?

  תכתבו לנו את המייל שלכם כאן >>