חוק המכר דירות – הזכויות שלכם לצד אחריות קבלן

רבים נוטים לחשוב שלאחר קבלת דירה חדשה מקבלן, האחריות מצדו מסתיימת. עם זאת, מדובר בטעות. האחריות ממשיכה לחול גם לאחר המסירה ומוסדרת במסגרת חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973, (חוק המכר דירות).

החוק מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לרוכש, גם לאחר קבלת המפתח. מגדיר מה נחשב אי התאמה (פער בין מה שהובטח לבין מה שנמסר), כיצד מטפלים בליקויים, למה ניתן לצפות גם לאחר תקופת מגורים ממושכת, איך נכון לפעול ולמי לפנות כשמשהו אינו מתנהל כמצופה.

לצד זאת, החוק מתייחס להיבטים נוספים של העסקה, כולל מועדי מסירה, איחורים אפשריים וסוגיות הקשורות לכספים ששולמו במסגרת הרכישה.

בין אם שוקלים לרכוש דירה, נמצאים בתהליך או פועלים כמשקיעים, היכרות עם עקרונות החוק חשובה.

תקופת בדק ותקופת אחריות – עושים סדר

חוק המכר דירות מבדיל בין תקופת בדק לתקופת אחריות – הבחנה שמגדירה את אחריות הקבלן לפי חוק המכר. ההבחנה זו רלוונטית במיוחד כשמתגלים ליקויי בנייה, ואף רלוונטית כבר במעמד קבלת המפתח, בו בודקים את מצב הדירה ומתעדים הערות בפרוטוקול המסירה.

כדי לפשט את ההבדלים, היעזרו בטבלה הבאה:

* פירוט ודוגמאות לסוגי ליקויים ומשך תקופת הבדק מופיעים בפסקה הבאה.

כמה זמן נמשכת תקופת הבדק?

תקופת הבדק מתחילה עם קבלת הדירה, ובמהלכה הקבלן אחראי לתקן ליקויי בנייה – כל עוד הם לא נגרמו משימוש או שינוי שביצע הדייר. בתקופה זו האחריות היא על הקבלן, ולכן אם מתגלה ליקוי, מניחים שהוא נובע מהבנייה, אלא אם יוכח אחרת.

כפי שראינו בטבלה, תקופת הבדק אינה אחידה ומשתנה לפי סוג הליקוי. בדרך כלל מדובר בטווח של שנה עד 7 שנים, למשל:

• כשנה – ליקויים כלליים שאינם מוגדרים בחוק באופן ספציפי.
• כשנתיים – ליקויי ריצוף, נגרות, אלומיניום וחיפויי פנים.
• כ־3 שנים – ליקויים במערכות ובידוד, או בפיתוח חוץ.
• כ־4 שנים – בעיות צנרת ואיטום, כולל נזילות.
• כ־5 שנים – סדקים משמעותיים בקירות.
• עד כ־7 שנים – ליקויים בחיפויי חוץ של המבנה.

המשמעות היא שליקויים מסוימים יכולים להתגלות גם לאחר מספר שנים ועדיין להיות במסגרת תקופת הבדק. לאחר סיומה, מתחילה תקופת האחריות, שבה נטל ההוכחה עובר לרוכש.

כדי להבין אם ואיך ניתן לפעול מול הקבלן, חשוב לזהות את סוג הליקוי ואת משך תקופת הבדק הרלוונטית – מידע שניתן למצוא במפרט הטכני, במסמכי הרכישה או באמצעות גורם מקצועי.

מסירת הדירה – השלב שבו האחריות נכנסת לתמונה

בדיוק כפי שחשוב לעבור על מדריך לקניית דירה חדשה מקבלן לפני שבוחרים דירה, כך חשוב לדעת מה לבדוק במעמד קבלת המפתח. לרשותכם טיפים מעשיים:

• ריצוף וחיפויים – בדקו שאין שברים, שקיעות או חוסר אחידות. ניתן לזהות הפרשי גובה באמצעות אלמנט ישר המונח על גבי הריצוף.
• סימני רטיבות ואיטום – חפשו כתמים, התנפחויות או קילופים בקירות ובתקרות, במיוחד ליד חלונות, מרפסות ואזורים רטובים.
• דלתות וחלונות – פתחו וסגרו מספר פעמים, תוודאו שהתנועה חלקה והאטימה מלאה.
• שקעים, מתגים ותאורה – כדי לוודא תקינות, הפעילו את כל המתגים והדליקו תאורה בכל החללים.
• לחץ מים וברזים – פתחו את כל הברזים ובדקו לחץ מים, כולל ניקוז בכיורים ובמקלחות.
• התאמה למפרט – עברו על המפרט הטכני והשוו למה שקיים פועל: סוג ריצוף, כלים סניטריים, דלתות וגימורים. בדרך כלל המפרט מצורף להסכם הרכישה או נמסר כחלק ממסמכי הפרויקט. מומלץ להגיע עם העתק וממש ולעבור סעיף סעיף.

ככל שהבדיקה בשלב המסירה תהיה יותר מדויקת ומסודרת, כך יהיה יותר קל לטפל בליקויים.

בדיקת דירה עם גורם מקצועי

בהמשך לבדיקות שמבוצעות במעמד המסירה (אפשר גם לאחר מכן), מומלץ להיעזר בגורם מקצועי. איש מקצוע מסייע להבטיח שהתיעוד יהיה מדויק ככל האפשר ולזהות ליקויים שלא תמיד נראים לעין, כמו בעיות איטום, סטיות בביצוע או כשלים במערכות.

ניתן לפנות אל מהנדס המיומן בביצוע בדק בית, אשר יעמיד חוות דעת סדורה שתימסר לקבלן.

במקרים שבהם מתגלה ליקוי נקודתי, ניתן להשלים את הבדיקה באמצעות בעלי מקצוע ייעודיים, למשל יועץ איטום, חשמלאי או אינסטלטור – בהתאם לאופי הבעיה.

יתרון כפול – כשהיזם הוא גם הגוף המבצע

בפרויקטים שבהם החברה היזמית גם אחראית על הביצוע, כמו בפרויקטים של עץ השקד, ההתנהלות נוטה להיות ברורה וישירה יותר, מאחר שהאחריות אינה רק דרישה חוקית, אלא חלק מתהליך עבודה מובנה ושקוף.

ניתן לראות זאת בפרויקטים שונים של החברה, למשל בפרויקט צמרות השקד פתח תקווה ובמגוון פרויקטים חדשים בתל אביב. בכל אחד מהם הניהול המרוכז מאפשר התנהלות פשוטה ואמינה יותר מול הרוכש, ולעיתים גם מקצר תהליכים שנוגעים לטיפול בליקויים, מאחר שאין צורך לתאם בין גורמים שונים.

תיקון 9 לחוק המכר – דירות הצמדה, פיצוי ואיחור במסירה

לצד סוגיות של ליקויים ואחריות, חוק המכר דירות מתייחס גם לעיכובים. בכל הנוגע לנושא של איחור במסירה לפי חוק המכר (דירות), מדובר באחד הנושאים המרכזיים מבחינת הרוכשים, ולכן חשוב לדעת שהוא עבר שינוי משמעותי במסגרת תיקון 9 שנכנס לתוקף יולי 2022.

תיקון 9 לחוק המכר, נועד לצמצם חוסר ודאות ולהגדיר זכויות במקרה של עיכוב מסירה.

תיקון 9 לחוק המכר מייצר מנגנון פיצוי משופר: תקופת ההמתנה קוצרה ל־30 יום בלבד, ולאחריה זכאי הרוכש לפיצוי ללא צורך בהוכחת נזק. הפיצוי נקבע לפי שכר דירה ראוי, ועולה בהדרגה ככל שהאיחור מתארך – עד לכ־150% מהשכר בשלב המאוחר. במקביל, צומצמה באופן משמעותי האפשרות מצד הקבלן להימנע מהעברת פיצוי, למעט מקרים חריגים.

אחד השינויים המרכזיים הנוספים הנוגע להצמדה למדד תשומות הבנייה, ואנחנו נעצור להסביר. בעבר התאפשר להצמיד את מלוא מחיר הדירה למדד, ואילו כיום ההצמדה מוגבלת לכ־40% בלבד מהתמורה, כך שרק חלק מהמחיר מושפע מעליות במדד.

בנוסף, 20% הראשונים אינם מוצמדים כלל, משמע הסכום הראשוני שמשולם במעמד החתימה נשאר קבוע – אינו מושפע מהמדד. עוד נקבע כי ההצמדה נעצרת במועד המסירה החוזי (התאריך שבו הקבלן התחייב למסור את הדירה), כך שאיחור במסירה אינו גורר עלויות נוספות מצד הרוכש.

חוק המכר הבטחת השקעות – הגנה על כספי הרוכש

כעת, לאחר שהבנו למה זכאים, כיצד בודקים ומה חשוב להכיר לאחר המסירה, חשוב להכיר היבט נוסף של חוק המכר – כזה שלא עוסק בליקויים או באחריות, אלא בהגנה על הכסף.

בהקשר זה נכנס לתמונה חוק המכר – הבטחת השקעות של רוכשי דירות, תשל״ה-1974. חוק זה נועד להגן על כספי הרוכש, גם כאשר מדובר ברכישת דירה “על הנייר”.

כיצד? על כל תשלום שמעביר הרוכש (מעבר לכ־7% הראשונים), הקבלן מחויב לספק בטוחה מתאימה, לרוב ערבות בנקאית שמבטיחה את החזרת הכספים במקרה שהפרויקט לא יושלם.

בנוסף, התשלומים מבוצעים באמצעות שוברים של הבנק המלווה, כך שהכסף מועבר לחשבון מפוקח ייעודי, ולא ישירות לידי הקבלן. נקודה חשובה נוספת היא שגם תשלומים עבור שינויים ושדרוגים בדירה אמורים להיות מגובים – קיימת הגנה במקרה שהפרויקט לא יושלם.

עץ השקד – כשהאחריות מרוכזת, ההתנהלות פשוטה יותר

בסופו של דבר, לצד ההיכרות עם הוראות החוק, יש משמעות לאופן שבו הפרויקט מנוהל בפועל. כאשר התהליך מתנהל תחת גורם אחד, נמנעים פיצולים בין בעלי תפקידים, וההתנהלות נעשית ממוקדת ורציפה יותר. עבור כל שאלה או צורך הרוכש זוכה להתנהל מול כתובת אחת.

מודל עבודה שכזה מצמצם מצבים של חוסר בהירות או העברת אחריות – מאפשר התנהלות ישירה ויעילה יותר.

בנקודה זו ראוי לציין שכאשר החוק מהווה קו מנחה ולא רק דרישה פורמלית, יישום ההוראות נוטה להיות עקבי ושקוף – משלב המסירה, דרך תקופת הבדק ועד להתנהלות לאורך תקופת האחריות.

מבחינת הרוכש, המשמעות היא התנהלות ברורה, רגועה ומסודרת – עיקרון שמנחה לאורך השנים את אופן העבודה בעץ השקד.

שאלות נפוצות

על מי חל חוק המכר דירות?

חוק המכר (דירות) חל על רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, ולא על דירות יד שנייה.

מה נחשב לאי התאמה לפי חוק המכר?

אי התאמה מתייחס לכל פער בין מה שהובטח לבין מה שנמסר בפועל, כולל ליקויי בנייה או סטייה מהמפרט.

האם הקבלן יכול להתנות על חוק המכר?

לא. חוק המכר דירות נועד להגן, ולכן הקבלן לא יכול לשנות או לצמצם את האחריות שלו, גם אם נכתב אחרת בחוזה.

מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות?

בתקופת הבדק הקבלן אחראי לתקן ליקויי בנייה ללא הוכחה מצד הרוכש, ובתקופת האחריות נטל ההוכחה עובר לרוכש.

תוך כמה זמן צריך להודיע על ליקוי?

יש לעדכן את הקבלן על ליקויי בנייה מיד לאחר שמגלים אותם. ליקויים שניתן היה לראות כבר במסירה יש לדווח בתוך שנה ממועד קבלת הדירה, ואילו ליקויים נסתרים ניתן להציג גם בשלב מאוחר יותר. לאחר הדיווח, יש לאפשר לקבלן זמן סביר לתקן, לפני שנוקטים צעדים נוספים.

האם לקבלן יש זכות תיקון?

כן. לקבלן יש זכות לתקן את הליקוי, כל עוד התיקון מתבצע בזמן סביר ובאופן תקין.

מה קורה אם הקבלן מסרב לתקן?

אם הקבלן לא מתקן ליקויי בנייה לאחר שניתנה לו הזדמנות סבירה לעשות זאת, ניתן לפנות להליך משפטי. במקרים כאלה ניתן גם לדרוש פיצוי – לא רק על תיקון הליקוי, אלא גם על נזקים נלווים, כמו ירידת ערך או עלויות דיור חלופי.

מהי ערבות חוק מכר ומתי מקבלים אותה?

ערבות חוק מכר היא בטוחה כספית, לרוב ערבות בנקאית. מטרתה להגן על כספי הרוכש במקרה שהקבלן לא יוכל להשלים את הפרויקט או למסור את הדירה.

בהתאם לחוק המכר הבטחת השקעות, הקבלן מחויב לספק אותה כאשר התשלומים עוברים כ־7% ממחיר הנכס.

אין האמור בכתבה זו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ו/או לבדיקת במסגרת רכישה דירה. הכתבה מהווה חוות דעת כללית בלבד ואינה מחייבת.