מדריך לקניית דירה חדשה מקבלן – איך עושים את זה נכון?

ברכות, הגעתם לשלב שבו אתם רוכשים דירה, יחד עם העובדה שמדובר בצעד גדול בחייכם – הוא גם כזה שמעלה הרבה שאלות. אז רגע לפני, מה בודקים? מה זה “שוברי תשלום”? ולמה כולם מדברים על טופס 4? ואיך אפשר לדעת האם האזור שאותו תבחרו הוא אטרקטיבי מספיק?

יצרנו עבורכם את המדריך שיעשה לכם סדר ויענה על כל מה שצריך לדעת; החל מכל ה"טפסולוגיה" ועד לכל הפרטים הקטנים שכדאי להכיר.

איך נראה תהליך הרכישה?

השלב הראשון הוא היכרות עם הפרויקט, ממשיך בבחירת הדירה המתאימה לכם, ונמשך בבדיקות משפטיות, פיננסיות ותכנוניות.
לאחר החתימה על ההסכם מתחילים תשלומים מדורגים בהתאם להתקדמות הבנייה, ובשלב הסופי מגיעה מסירת הדירה וביצוע בדק בית.

הבנה של השלבים מראש מקלה מאוד על ההתנהלות בהמשך, ותאפשר לכם להתמקד בבחירות הנכונות עבורכם. אבל קודם בואו נעבור על כמה מושגים.

7 מושגי היסוד שאתם חייבים להכיר

בואו נעשה קצת סדר בעניינים:

1. היתר בנייה – אישור רשמי מטעם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המתיר להקים, לשפץ, להרוס או לשנות מבנה בהתאם לחוק התכנון והבנייה.
   ללא היתר כזה, כל עבודת בנייה נחשבת עבירה פלילית, והמבנה עלול להיות נתון להריסה.
2. טופס 4 – אישור רשמי שהקבלן מבקש מהרשות המקומית שמאשר כי הבניין הושלם ונבנה בהתאם להיתר הבנייה. הטופס מאפשר לחבר את הבניין לחשמל, מים וטלפון, והוא מהווה את השלב האחרון לפני אכלוס הדירות.
3. שוברי תשלום – מסמכים רשמיים שהקבלן/היזם מנפיקים לרוכש עבור כל תשלום בעסקת רכישת הדירה. בעזרת המסמכים ניתן לעקוב אחר הסכומים ששולמו בפועל, והם משמשים הוכחה חוקית לביצוע התשלום מול הקבלן או הבנק המלווה.
4. מדד תשומות בנייה – מדד חודשי של הלמ״ס, הלשכה הארצית לסטטיסטיקה, באמצעותה מתפרסמים נתונים רשמיים על המשק בישראל. המדד משקף את השינוי בעלויות חומרי הגלם והעבודה בענף הבנייה. בחלק מהפרויקטים מחיר הדירה צמוד למדד הזה, אך לא בכל המקרים. לכן עליות במדד עשויות להשפיע על סכומי התשלום בפועל – בהתאם להסכם.
5. מס רכישה – מס שמשלם הרוכש למדינה בעת קניית דירה. המס מחושב לפי שווי הנכס ולפי מדרגות מס המתעדכנות מדי שנה, ומשולם בתוך 30 יום מחתימת ההסכם. רוכשי דירה ראשונה משלמים מס נמוך יותר, כחלק ממדיניות המדינה לעודד רכישת דירות למגורים.
6. ערבות חוק מכר – ביטחון פיננסי שהיזם או הקבלן מחויב להעניק לרוכש עבור כל תשלום שמבוצע לפני קבלת הדירה. הערבות ניתנת לרוב באמצעות בנק מלווה, ומבטיחה כי אם החברה תקרוס או לא תעמוד בהתחייבויות שלה, הרוכש יקבל את כספו בחזרה.
7. חשבון ליווי בנקאי – חשבון שמנוהל על ידי בנק מלווה ומרכז את כל כספי הרוכשים וההוצאות של הפרויקט. הבנק מפקח על התקדמות הבנייה, משחרר כספים לקבלן בהתאם לקצב העבודה, ומעניק לרוכשים שקיפות וביטחון שהכסף מנוצל למטרות הפרויקט בלבד.

תכירו בצרכים שלכם – צרו לעצמכם צ'קליסט

לפני רכישת דירה חשוב להתמקד בצרכים האישיים שלכם ולהבין מה באמת מתאים לכם.
מה שחשוב לזוג חברים שאתם מכירים יכול להיות שונה ב-180 מעלות ממה שנכון עבורכם.

לצורך הדוגמה, זוג תל-אביבי שמחפש דירה קטנה וסביבה תוססת שתתאים בדיוק להם, לעומת משפחה צעירה שתעדיף דירה מרווחת יותר, אולי עם חצר או מרפסת גדולה שתהיה באזור יחסית שקט.

אז מה עושים? כותבים צ'קליסט עם כל הדברים המשמעותיים לכם:

• מספר חדרים והייעוד שלהם – האם חדר עבודה חשוב לכם? חדר נוסף לאורחים?
• מטבח – גדול או בינוני?
• מרפסת/חצר – אתם מהאנשים שאוהבים לטפח עציצים בגינה?
• לוקיישן – אתם מעדיפים אזור שקט או תוסס יותר?
• תחביבים – יש לכם תחביב מסוים שדורש "ספייס" גדול? תבדקו אם הסלון (או חדר העבודה) מספיק גדול בשביל זה.
• נגישות – קרבה למקומות עבודה, מוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ועוד.

רשימה זו תתעדכן ותתחדד לאורך הדרך וכדאי להתחיל אותה כבר בשלב מוקדם.

בודקים את האזור והדירה – מה חשוב לבדוק?

אלו הדברים שמומלץ לא לפספס כאשר אתם מתעניינים או שומעים על פרויקטים חדשים:

1. מקורות רעש בכל שעות היום והלילה – מצאתם את הלוקיישן המושלם? מומלץ להגיע לשם בשעות הערב המאוחרות ובבקרים המוקדמים כדי לחוות את רמת הרעש באזור, בררו אם יש באזור פרויקט תמ"א או פינוי בינוי שנמשך שנים, בנוסף בדקו אם יש פרויקטים תחבורתיים כמו רכבת קלה, שאמנם יוצרים רעש כרגע אך בטווח הארוך הם מהווים יתרון משמעותי לשווי הכנס ולאיכות החיים.
2. נסיעות ותחבורה ציבורית – חקרו את הסביבה, האם הדירה קרובה לתחנת רכבת? רק"ל? איזה קוי אוטובוס עוברים ליד האזור, האם יהיו פקקים בנסיעה בדרך לעבודה בכל בוקר?
3. גנים, בתי ספר, מסעדות ועוד – תבדקו האם ישנם בתי ספר קרובים אליכם, מה מצב הגנים, האם יש מקומות שאתם אוהבים לצאת אליהם שקרובים לשם? זו סביבה עם משפחות צעירות?
4. כיווני אוויר – עם מספיק כיווני אוויר סיכוי גבוה שכלל לא תצטרכו מזגן בלא מעט זמן מהשנה.
5. נוף – האם אתם מעדיפים נוף פתוח לים, מבט רחב על אזור המרכז מקומה גבוהה, או אולי נוף אורבני השוכן בתוך סביבת מגורים? חשוב לבחור את מה שמתאים לכם לאורך זמן.

יתרונות ברכישת דירה ישירות מהקבלן

בין אם חיפשתם פרויקטים חדשים בתל אביב או שרציתם למצוא דירה חדשה בקרבת ההורים, אתם צריכים להכיר את חוקי המשחק: האם כדאי לרכוש את הדירה מהקבלן או היזם? לאחרונה התפתחה מגמה בישראל שבה יותר ויותר קבלנים מוכרים ישירות את הדירה.

אבל האם זה באמת עדיף? ברוב המוחלט העדיפות היא לרכוש ישירות מחברת נדל"ן שהיא גם היזם וגם הקבלן. ולפיכך מס' יתרונות:

התכנות למחיר משתלם – בחלק מהפרויקטים שבהם קיים שיתוף פעולה בין היזם לקבלן, עשויים להינתן מחירים אטרקטיביים לרוכשים.

תקשורת ישירה – במקום להיות בתקשורת "משולשת" בין הקבלן, היזם ואתם, תוכלו לדבר ישירות עם הקבלן שהוא יפעל ע"פ ההנחיות שלכם.

שליטה ישירה בתהליך הבנייה – הקבלן יהיה הרבה יותר פתוח לשינויים לבקשות שלכם כשתתנהלו מולו באופן ישיר.

אחריות וביצוע – הכל תחת קורת גג אחת למעשה, הקבלן יהיה אחראי על התיקונים בתקופת הבדק והאחריות. יש כתובת אחת ברורה למענה ולתיאום.

תנאי תשלום – מכיוון שקבלנים שולטים ישירות בבנייה (פועלים, חומרים, ריצוף, מיזוג וכו'), יתכן ותוכלו לקבל תנאי תשלום טובים יותר.

ליווי מלא – הקבלן מלווה אתכם לאורך כל שלבי התהליך, לעומת רכישה ישירות מהיזם שבחלק מהמקרים ישנה גישה של "שגר ושכח", כאן הקבלן מלווה אתכם עד לרגע שבו תיכנסו לדירה, וגם לתקופה שלאחר מכן.

בעץ השקד אתם נהנים מליווי מקיף לאורך כל הדרך, משום שאנחנו גם החברה היזמית וגם החברה הקבלנית. המשמעות היא פתרונות מקיפים, תיאום מקצועי בין כל שלבי התכנון והביצוע, ויכולת לקבל מענה ברור ושקוף לכל שאלה או צורך שעולה במהלך התהליך. רכישת דירה היא לא רק החלטה כלכלית, אלא התחלה של פרק חדש. אנחנו כאן כדי לוודא שהוא יתחיל נכון.

רכישת הדירה מקבלן – מה חשוב לוודא לפני שחותמים?

לפני שאתם חותמים על רכישת דירה מקבלן, יש כמה אלמנטים חשובים שכדאי להכיר, בנוסף למושגי היסוד שציינו קודם.

פנקס קבלנים – חובה לברר מהצד שלכם שהקבלן נמצא בפנקס הקבלנים (ניתן לבדוק זאת ישירות כאן)

בעלות על הקרקע – בדקו שהמוכר הוא באמת בעל הקרקע או בעל זכויות הבנייה. בקשו לראות נסח טאבו או אישור זכויות מהרשות הרלוונטית, ובמידת הצורך, גם את ההסכם בין היזם לבעלי הקרקע. הטיפ מהצד שלנו: תנו לעו״ד שלכם לבדוק שהמוכר באמת רשאי למכור את הדירה – זה הבסיס לעסקה בטוחה.

הבניין – כמה מעליות יהיו בבניין? במידה ויש, איזה סוג חניון אמור להיות בבניין? האם יהיו חדרים משותפים? כמו חדרי עגלות, אופניים ומשחקים? האם יש ממ"דים בתוך הדירות עצמן? רצוי לבדוק את הפרטים הללו עם הקבלן עוד מבעוד מועד.

בדיקת הקבלן – בדקו את היסטוריית הקבלן: האם הוא אמין? האם עמד בזמנים בפרויקטים קודמים? אפשר לבדוק באתר רשם הקבלנים ובפורומים של דיירים קודמים. קבלן אמין חוסך הרבה כאבי ראש.

מה כלול במחיר –  מה בדיוק כולל המחיר של הפרויקט? סוג הריצוף, התריסים, הדלתות, המטבח, חיבור לגז, מיזוג. גם שינוים שנראים קטנים ומזעריים מבחינת מחיר, עלולים להיות מהותיים ברגע שהם מצטברים.

חוזה, כספים, עורכי דין וכל מה שצריך לדעת

אם בחרתם לצרף עורך דין לתהליך הקנייה שלכם, בדקו מראש מהו שכר הטרחה שתצטרכו לשלם לו. לאחר מכן, ודאו שיש לכם תשובה לנקודות הבאות:

1. מהו מס הרכישה שתצטרכו לשלם – בדקו מראש את סכום מס הרכישה הצפוי, בהתאם למחיר הדירה ומדרגות המס.
2. ערבויות חוק מכר – ודאו מי יצטרך לשלם את ההוצאות על הערבויות (חוק המכר) במידה וחלילה החברה היזמית תיקלע לקשיים.
3. לוח תשלומים והצמדות – תבדקו את לוח התשלומים, כולל את עניין ההצמדה למדד, כיוון שזה עלול להקפיץ את המחירים בעשרות אלפי שקלים במקרים מסוימים.
4. מסלול התשלום – ודאו שאתם יודעים באיזה מסלול פועל הפרויקט.
   – מסלול ליווי בנקאי – כל התשלומים בו מתבצעים רק באמצעות פנקס שוברים בנקאיים. זה מבטיח שהכסף שלכם מוגן ונמצא תחת פיקוח.
   – מסלול הערות אזהרה – במקום בנק מלווה, נרשמת הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש. ודאו מהצד שלכם כי התשלומים מבוצעים לפי קצב ההתקדמות הבנייה הקבוע בתקנות.
   – שימו לב – אל תבצעו תשלום לפני חתימה על חוזה מכר רשמי, ואל תחתמו על הסכמים חלופיים כמו “הסכם הלוואה” שאינם מעניקים לכם הגנה חוקית.
5. תמונה פיננסית מלאה – המחיר למ"ר הוא רק ההתחלה. תחשבו גם על הוצאות נלוות: עו"ד, שדרוגים, ריהוט, הובלה, מיסים, מדדים, וריבית על המשכנתא. חשבו את הסכום הכולל של העלויות.
   

   קיבלנו את הדירה – מה עכשיו?

מזל טוב! עשיתם את זה. אבל זה לא מסתיים כאן, ודאו מהצד שלכם את העניינים הבאים:

1. בדיקה האם הדירה באמת הושלמה בהתאם לחוזה המכר ולמפרט שעליו חתמתם.
2. פרוטוקל מסירה – מסמך שנחתם בעת קבלת הדירה, ובו נרשמים מצב הדירה והליקויים (אם יש). החתימה עליו מסמנת את תחילת תקופת האחריות של הקבלן.

לסיום, רכישת דירה היא החלטה גדולה שתלווה אתכם לאורך זמן, במיוחד כשזו דירה ראשונה. לכן, כדאי לבדוק את כל הפרטים כדי להגיע ליום הכניסה בראש שקט. מאחלים לכם התחלה מדויקת, ושתרגישו בבית כבר מהיום הראשון. בהצלחה!